s: Soy dueño de un pequeño complejo de apartamentos. Permito que los inquilinos tengan perros pequeños (hasta 25 lb). Recientemente descubrí que uno de mis inquilinos está violando masivamente la política de “perros pequeños”: tiene un Terranova de 160 libras llamado Riley. Otro inquilino me dijo que el perro ladra cuando su dueño no está. Hablé con el propietario de Newfie y le dije que estaba incumpliendo su contrato de arrendamiento. Ella le cube que debe encontrar otro lugar para vivir o encontrar un nuevo hogar para su perro. Dijo que Riley es un animal de apoyo emocional; El perro necesita ayudarlo a lidiar con la ansiedad severa. Dijo que tiene derecho a quedarse con el perro según la Ley de Vivienda Justa. Riley es un perro encantador, pero ¿el inquilino no tiene que probar que Riley está entrenado y es querido? ¿Cuáles son mis opciones aquí?
a: Primero, cuestionamos la decisión de su inquilino de tener un perro mayor en un apartamento, sin importar cuánto le ayude el perro con la ansiedad. ¡Esto no es justo para el perro! Los terranova son conocidos por su naturaleza amable, pero son perros sociales y pueden volverse inquietos e infelices si se los deja solos, después de lo cual ladrarán y gemirán (y también pueden volverse destructivos).
Sin embargo, eso no viene al caso hoy en día. Antes de explicar cómo un inquilino lidia con los ladridos y los lloriqueos (y hay formas de ayudar a un perro a adaptarse a la ausencia de su dueño), el inquilino debe establecer que, según la FHA, tiene derecho a una excepción a las reglas de tamaño recurring de su perro. . Necesita demostrar que es una persona con discapacidad y que la presencia del perro es razonable y necesaria”. [him] igualdad de oportunidades para el uso y disfrute del hogar” (42 USC Sec. 3604).
Permitir a un perro mayor en un edificio que admite perros pequeños puede verse como una adaptación razonable según la FHA o la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA), si se cumplen varios factores.
Primero, la persona que solicita la adaptación debe tener una discapacidad, que se describe como una “discapacidad física o psychological que limita significativamente una o más actividades importantes de la vida”. Un trastorno de ansiedad se reconoce como una discapacidad bajo la FHA. Estos trastornos son las enfermedades mentales más comunes en el país y afectan a casi el 20% de la población adulta en los Estados Unidos. Pero no tiene que creer en la palabra de su arrendatario de que está en el 20% (muchos estadounidenses experimentan algún tipo de ansiedad, debido a una avalancha diaria de malas noticias: inflación, escasez, inundaciones, huracanes, hambruna, guerra, polarización política ). Puede solicitar una carta de su proveedor médico que indique que el inquilino tiene una discapacidad y que describa, en términos generales, cómo esa discapacidad afecta una actividad importante de la vida. La nota también debe indicar que la presencia de Riley es necesaria para aliviar algunos de los síntomas de la discapacidad.
El enfoque de la ley está en la necesidad del inquilino por el animal, no si el objeto en cuestión es un animal de apoyo emocional “registrado” o un perro de servicio especialmente entrenado.
Un animal de servicio es un perro (o, en circunstancias especiales, un caballo joven) que ha sido entrenado para trabajar o realizar tareas para una persona discapacitada. Los perros líderes que ayudan a los ciegos son animales de servicio. Los perros de servicio también pueden ser entrenados para ayudar a las personas sordas o con problemas de audición alertándolos de los sonidos. Algunos perros de servicio están entrenados para ayudar a las personas con una discapacidad psiquiátrica recordándoles que tomen los medicamentos recetados. Los perros de servicio de respuesta a convulsiones pueden predecir cuándo está a punto de ocurrir una convulsión del dueño de un perro, y perros entrenados para ayudar a las personas con problemas de movilidad proporcionando equilibrio y estabilidad, recogiendo y cargando objetos y tirando de sillas de ruedas. Se permiten perros de servicio entrenados como una excepción a la política de “no perros” de los apartamentos, según la ADA, también se permiten en cualquier alojamiento público.
Por otro lado, un animal de apoyo emocional puede ser cualquier animal que ayude a una persona a adaptarse a una discapacidad. Un animal de apoyo emocional no necesita recibir ningún entrenamiento especial; Podría ser un perro, un gato, una cacatúa o incluso un cerdo barrigón. No se deben permitir animales de apoyo emocional en público. En 2018, el Departamento de Transporte de los EE. UU. se sintió tan frustrado con las personas que intentaban llevar animales de apoyo emocional no entrenados (y a veces cuestionables) a la cabina de pasajeros de los aviones, que los desterraron a todos a la carga. Sin embargo, los perros de servicio entrenados continúan subiendo a los autobuses (o incluso a la primera clase).
Los críticos del estado precise del trato de la FHA a los animales de apoyo dicen que la ley ha ido demasiado lejos: algunas de las criaturas afirman ser “animales de apoyo emocional” y simplemente son mascotas muy queridas. Como escribió recientemente el cuarteto de profesores y psicólogos, existe una diferencia “entre alguien que está emocionalmente apegado y disfruta de la compañía de su mascota (que puede incluir a la mayoría de los dueños de mascotas) y las personas que deben confiar en el animal para reducir o aliviar los síntomas relacionados a la discapacidad”. Un perro grande cariñoso es algo reconfortante; La pregunta es si un perro es necesario para que su inquilino disfrute del apartamento. Por ejemplo, si sufre de ansiedad severa, es posible que no pueda dormir sin Riley. Esto es algo que la observación de un médico o terapeuta puede confirmar.
Estos mismos críticos afirman que muchos dueños de mascotas, tengan o no discapacidades reales, han intentado convertir a sus animales en animales de apoyo emocional, a menudo con la ayuda de sitios internet que ofrecen “licencias” cuestionables y un “registro ESA” legalmente irrelevante.
El problema se ha vuelto tan serio que la Cámara de Representantes de Michigan aprobó recientemente una legislación para abordarlo. (El proyecto de ley nunca fue aprobado por el Senado estatal).
La ley propuesta impone varios requisitos antes de que un proveedor de atención médica pueda certificar que una persona con discapacidad necesita un animal de apoyo emocional: una persona que busca la certificación debe haber tenido una relación de “cuidador-paciente” con el proveedor de atención médica durante al menos 30 días; El proveedor de atención médica debe determinar que la persona con discapacidad necesita un animal de apoyo emocional; El proveedor de atención médica debe esperar razonablemente “brindar al paciente atención médica de seguimiento para monitorear la efectividad del uso de un animal de apoyo emocional”. Además, un proveedor de atención médica, un término que incluye a médicos, psiquiatras, psicólogos, trabajadores sociales, enfermeras, and so forth., no puede recibir una tarifa “únicamente a cambio de demostrar que una persona con discapacidad necesita un animal de apoyo emocional”. “
La ley propuesta también eliminaría la industria artesanal en los “registros” de la ESA. Quienes vendan un supuesto registro, etiqueta, chaqueta, and so forth. de ESA, sin informar primero al comprador, por escrito, que el registro esencialmente no tiene sentido, pueden estar sujetos a una multa de $1,000. La ley también consideraría un delito menor afirmar falsamente que el animal es un animal de servicio o un animal de servicio en entrenamiento.
Aunque el proyecto de ley ha recibido el apoyo de grupos de propietarios, comunidades de alquiler y viviendas universitarias, el Departamento de Derechos Civiles de Michigan, el Centro para la Vivienda Justa en Metro Detroit y el Programa de Ley de Pobreza de Michigan, entre otros, se oponen firmemente.
Los críticos del proyecto de ley dicen que la ley propuesta es demasiado restrictiva: los requisitos de certificación podrían resultar una carga desproporcionada para los residentes vulnerables y de bajos ingresos, negando a los habitantes de Michigan que viven con una discapacidad genuina pero que no pueden obtener la asistencia que tanto necesitan de un animal de apoyo. Requisitos financieros o de otro tipo para una relación establecida y continua entre el paciente y el proveedor de servicios. El departamento de abogados del estado se opone al proyecto de ley porque no cumple con las regulaciones federales existentes publicadas por HUD. Otros que se oponen a aprobar la ley simplemente dicen que los requisitos adicionales son innecesarios. La FHA y la ADA ya brindan una protección adecuada. Dicen que los propietarios tienen derecho a rechazar la vivienda solicitada si no es razonable o representa una carga o dificultad indebida.
Suponiendo que su inquilino haya traído una nota de un proveedor médico que indique que su ansiedad alcanza el nivel de discapacidad y que necesita que su perro (mayor) “disfrute de la igualdad en las instalaciones”, puede tener derecho a una excepción a la regla de no perros grandes si su petición es razonable. Si una solicitud en explicit es razonable depende de los hechos del caso. Por ejemplo, si Riley golpea a los niños y los muerde, puede ser visto como una amenaza para la seguridad de los demás y permitir que se quede puede no ser razonable. O, si la voz de Riley es excepcionalmente alta (en comparación con un perro pequeño), de modo que permitir que su inquilino se quede con ella impediría que los otros inquilinos disfruten de las instalaciones, la demanda puede no ser razonable. Pero, antes de tomar esa decisión, debe darle a su empleador la oportunidad de aprender cómo evitar que Riley haga un escándalo mientras está en el trabajo.
El abogado de Troy, Daniel A. Gwen tiene una práctica enfocada en derecho laboral, litigios de derechos civiles, sucesiones, fideicomisos y sucesiones. Contáctelo con sus preguntas legales en [email protected] o visite gwinnlegal.com. Pregunte a un abogado es solo informativo y no debe considerarse asesoramiento authorized.